Eine Familie bleibt in der zu kleinen Wohnung, obwohl ein weiteres Kind da ist. Ein älteres Paar bewohnt weiter vier Zimmer, obwohl zwei reichen würden. Eine Fachkraft lehnt eine Stelle in einer anderen Stadt ab, weil ein neuer Mietvertrag Hunderte Euro mehr im Monat kosten würde. Hinter solchen individuellen Entscheidungen steckt ein strukturelles Problem des deutschen Wohnungsmarkts.
Die Europäische Kommission beschreibt in ihrem Deutschland-Bericht 2026 einen wachsenden Abstand zwischen bestehenden und neu abgeschlossenen Mietverträgen. Zwischen 2013 und 2024 stiegen Bestandsmieten demnach um 18,6 Prozent. Neuvertragsmieten legten deutschlandweit um 50,8 Prozent zu, in den sieben größten Städten sogar um 76,3 Prozent.
Schutz mit Nebenwirkung
Dass Bestandsmieten langsamer steigen, ist zunächst sozialpolitisch gewollt. Instrumente wie Kappungsgrenzen schützen Haushalte davor, dass sich ihre Wohnkosten abrupt dem Marktpreis anpassen. In einem Land, in dem 52,8 Prozent der Menschen in Miethaushalten leben – deutlich mehr als im EU-Durchschnitt – ist dieser Schutz besonders relevant.
Doch je größer die Differenz zu einem neuen Vertrag wird, desto teurer wird jeder Umzug. Ökonomen sprechen vom Lock-in-Effekt: Menschen bleiben nicht deshalb in ihrer Wohnung, weil sie optimal passt, sondern weil sie ihren günstigen Altvertrag nicht aufgeben können oder wollen. Dadurch wird vorhandener Wohnraum weniger effizient verteilt.
Warum Neubau allein nicht sofort hilft
Deutschland baut seit Jahren weniger Wohnungen, als in vielen Wachstumsregionen benötigt werden. Die EU-Kommission verweist auf hohe Baupreise, Fachkräftemangel und regionale Engpässe. 2024 wurden 252.000 Wohnungen fertiggestellt. Schätzungen über die tatsächliche Lücke gehen auseinander; die Kommission sieht für 2025 bis 2035 einen zusätzlichen Investitionsbedarf, der etwa 80.000 Wohnungen pro Jahr entspricht, zwei Drittel davon in Metropolregionen.
Der Sachverständigenrat für Integration und Migration betont zugleich, dass Wohnraummangel nicht sinnvoll als reines Migrationsthema verstanden werden kann. Urbanisierung, kleinere Haushalte, Baulandknappheit, langwierige Verfahren und Baukosten wirken zusammen. Zugewanderte Haushalte sind auf angespannten Märkten häufig besonders betroffen, weil sie häufiger in Städten leben und zusätzlich Diskriminierung bei der Wohnungssuche erfahren können.
Was helfen könnte
Eine Lösung muss deshalb an mehreren Stellen ansetzen. Mehr Neubau bleibt nötig, insbesondere dort, wo Nachfrage dauerhaft hoch ist. Schnellere Genehmigungen helfen allerdings nur, wenn Projekte angesichts von Finanzierung, Grundstückspreisen und Baukosten tatsächlich realisiert werden. Sozialer Wohnungsbau kann Haushalte erreichen, die auf dem freien Markt kaum Chancen haben.
Daneben lohnt der Blick auf den Bestand. Wohnungstauschprogramme, flexiblere kommunale Vermittlung und Modelle, bei denen ein Umzug aus einer großen in eine kleinere Wohnung nicht automatisch zu höheren Gesamtkosten führt, können Fehlbelegungen reduzieren, ohne Mieter aus ihren Wohnungen zu drängen. Auch die bessere Anbindung günstigerer Wohnlagen an Arbeitsplätze erweitert faktisch den verfügbaren Wohnungsmarkt.
Das politische Dilemma bleibt: Würde man den Schutz bestehender Mietverhältnisse einfach abbauen, träfe das Millionen Haushalte und könnte Verdrängung beschleunigen. Bleibt der Abstand zwischen Alt- und Neuverträgen aber extrem groß, friert der Markt teilweise ein. Gute Wohnungspolitik muss daher gleichzeitig Sicherheit und Beweglichkeit schaffen.
Die Wohnungsfrage ist damit mehr als eine Debatte über Quadratmeterpreise. Sie beeinflusst Familienplanung, Pendelwege, Vermögensbildung, Integration und die Frage, ob Menschen für einen neuen Arbeitsplatz überhaupt umziehen können. Ein funktionierender Mietmarkt braucht deshalb nicht möglichst viele Umzüge – sondern die Möglichkeit, umzuziehen, ohne dafür finanziell bestraft zu werden.